法治日报-法人网 全媒体记者 彭飞

这是一起发生在北京市朝阳区和平街西苑小区(下称“和平西苑”)的曲折房产纠纷案，涉及19位购房人。

19位购房人中的大部分在2008年前后签订购房合同，合同的另一方是被小区开发商授权的一家“中间公司”。但是，购房者在入住10多年后，仍未拿到房产证。实际上，早在2005年，开发商便绕过“中间公司”，又与自己的关联公司签订了购房协议。2010年，关联公司取得房产证后，开始利用房产证连续进行抵押借款，而这一切购房人都浑然不觉。

目前，开发商与关联公司之间的房屋转让行为已被法院认定为恶意串通，确认无效，房屋登记也被撤销。但享有抵押权的出借人，分别向江苏省南通市人民法院和北京市第三中级人民法院申请强制执行，19位购房人正在居住的房屋由此面临被清房之虞。

对此，有人感叹：购房人要房子没错，法院根据申请人对房屋执行也没错，但房子最终要归一方，这个矛盾究竟如何解决?

2020年12月，《法人》记者对这一历时12年的离奇纠纷进行了采访。

因“资金需求”引入“中间方”购买人

位于北京市北二环和北三环之间的和平街西苑小区是一处有着20年历史的小区，距离地坛公园只有一公里路程，位置优越。二手房网站显示，目前同地段的房屋均价已经达到7万多一平方米。

19户业主住在和平西苑乙5楼，大部分是在2008年前后购买的房屋，有几户是最近几年的新买家，他们均从君海时代投资有限公司(下称“君海公司”)手中购买的房屋，但君海公司并非小区开发商。

和平西苑的开发商为北京金通世纪房地产开发有限公司(下称“金通公司”)。2001年开发小区时，为了解决资金问题，金通公司实控人郝巍通过中间人介绍，找到了陈剑鸣。陈剑鸣同时是北京六宇科贸有限责任公司(下称“六宇公司”)和君海公司的实控人。

郝巍与陈剑鸣商量，由陈剑鸣动员自己的员工，通过向银行贷款购买和平西苑房屋。据陈剑鸣介绍，银行贷出的钱会超出房价，多余的钱给开发商，由此便能解决资金问题。

2001年7月25日，六宇公司与金通公司签订了《商品房买卖协议书》，约定六宇公司购买金通公司开发的58套房屋，分配给职工居住，金通公司保证同年10月31日前实际支付六宇公司58套住房。不过，最终金通公司只陆续向六宇公司交付了19套房屋。

2007年10月30日，经过金通公司确认同意，19套房屋的所有权和处置权由陈剑鸣名下的六宇公司转给了君海公司。

当年12月1日，金通公司正式授权君海公司为房屋的唯一全权代理销售商，对外销售房屋。金通公司则保证，2008年12月31日前，协助将房产证办至实际买房人名下。金通公司给君海公司的授权有效期截止到2009年6月30日。

陈剑鸣表示，为了配合金通公司办理房屋的房产证手续，他同意在2008年2月15日之前，将原六宇公司职工名下的19套房屋办理完退房手续，但不影响君海公司对19套房屋的合法权益。

取得金通公司正式授权后，君海公司开始将19套房屋正式一户户对外销售。按照约定，等办下房本后君海公司再把购房款给金通公司。开头提及的购房人自2007年5月起，陆续从君海公司手中购得房屋，大部分全款支付了房款。记者注意到，这19户购房人中的大部分购房时间在2007年至2009年，还有4户的购房时间在2013年至2017年之间，即金通公司给君海公司的授权时间之外。

部分购房人告诉记者，购房时，君海公司向他们出具了金通公司的授权书，并承诺很快会办下来房本。然而一直到今天，这19户购房者也没有拿到房产证。

已售房屋又遭二卖

这19套房屋的房产证，实际上2010年8月份便全部办理下来了。但在相当长的一段时间里，购房人都被蒙在鼓里。

入住之后，购房人每年都会催促君海公司抓紧办理房本，君海公司则催促金通公司。

但君海公司与金通公司之间在房款问题却一直未谈拢。陈剑鸣称，他多次找到郝巍要求其配合购房人办理房产证，但郝巍认为房价已经涨了，所以也要求君海公司涨价。陈剑鸣认为，双方当年约定的房款就是6600/平方米，因而没答应郝巍的要求。

一个重要的转折发生在2010年。这一年10月份，金通公司将这19套房屋中的10套转让登记给了北京都市资产管理有限公司(下称“都市资产”)，9套转让登记给了北京中科天成投资有限公司(下称“中科天成”)。

据陈剑鸣透露，都市资产和中科天成均为郝巍妻子名下的公司，实际也是金通公司的关联公司。企查查显示，中科天成2010年为金通公司的股东，2013年3月才退出，都市资产与金通公司则有相同的联系电话。

尽管房产登记发生在2010年，但实际上，5年前的2005年4月，金通公司便已经与都市资产、中科天成签订了房屋买卖合同。

在相当长的一段时间里，购房人对此均一无所知。一直到2016年，因为迟迟办不下来房产证，购房人陆续将金通公司、君海公司起诉至法院，一切才浮出水面。

朝阳区人民法院审理认定，金通公司与中科天成(都市资产)存在关联性，中科公司(都市资产)与金通公司2005年签订完买卖合同之后没有及时履行合同，2010年才继续履行合同，与实际约定履行时间完全不符。并且取得房产证之后未对房屋占有，也未主张过相关权利。此外，2001年六宇公司与金通公司约定的房价是6600元每平米，而2005年中科公司(都市资产)与金通公司约定的购房价是5600元每平米。2010年，中科公司(都市资产)与金通公司双方继续按照2005年4月1日的合同履行，与2010年的房屋市场价格相违背。

因此，一审法院认为，中科公司(都市资产)、金通公司之间明显恶意串通，损害第三人利益。据此认定2005年4月1日，中科公司(都市资产)与金通公司签订的商品房买卖合同无效。

金通公司随后上诉，北京三中院维持了朝阳区人民法院的而一审判决。金通公司又向北京市高级人民法院申请再审，也被驳回。

此外，购房人也向法院起诉要求撤销登记在中科公司(都市资产)名下的房屋产权证，最终也获得法院支持。

近日，《法人》记者致电郝巍，就有关问题向其采访，当记者表明身份后，电话便被挂断。致电金通公司座机电话，无人接听。

房产转移后遭抵押面临清房

尽管取得了一系列关键性的胜诉，但对于19户购房人来说，“讨房”之路才刚刚开始。打官司过程中，购房人发现，他们入住的房屋不仅一房二卖，房产证还被设定了抵押。

原来，在中科天成和都市资产取得19套房屋的房产证之后，紧接着就用房本作抵押 向银行进行了贷款。

随后，2014年9月，都市资产又将9套涉案房屋抵押给了江苏省苏中建设集团股份有限公司(下称“苏中建设”)，向后者借款5000万元。2016年1月，中科天成又将10套涉案房屋抵押给了年仅26岁的自然人程顾全，从后者借款1个亿。以上抵押均进行了公证。

在购房人打官司期间，对房屋享有抵押权的出借人苏中建设、程顾全，分别向江苏省南通市中级人民法院和北京市第三中级人民法院申请对涉案19套房屋进行强制执行。目前，执行法官已经向购房人下发强制执行令，19位购房人因而面临着被清房的局面。

《法人》记者通过天眼查看到，金通公司、都市资产、中科天成与苏中建设、自然人程顾全之间具有曲折的关系。购房人认为，他们已经在涉案房屋住了十几年，二抵押权人在签署借款和抵押合同时，完全不关心房屋状态，根本不曾到涉案房屋处走访过，非常反常。

金通公司、都市资产、中科天成与苏中建设、程顾全之间存在曲折的关系

记者注意到，目前法院的判决并未对二抵押权人的抵押权进行否定。一审、二审法院在判决中均载明，“抵押权问题应另行诉讼解决”。并且，在金通公司与都市资产、中科天成转让协议无效案，以及申请撤销登记于都市资产、中科天成名下的房产案，大部分购房人均已经胜诉，并据此向法院申请执行异议，也被驳回。

这也就意味着，目前法院尚未确认设定在19套房屋上的抵押权无效。北京炜衡(上海)律师事务所高级合伙人邓学敏律师接受《法人》记者采访时认为，即使案涉房产转让被确认无效，抵押人被认定对案涉房产无处分权，但如抵押权人为善意的，仍可主张抵押权有效。因此，如购房人认为抵押权人与抵押人恶意串通的，可通过诉讼途径主张抵押权无效。同时，鉴于案涉房产相关权属的确存在较大争议，且有生效法律文书证明，如购房人就案涉房产抵押权效力问题提起诉讼且向执行法院提出执行异议的，执行法院可考虑对案涉房产中止执行。

一位不愿具名的执行专家接受《法人》记者采访时建议，目前尚未确认抵押无效，因而法院驳回了购房人的执行异议。鉴于目前购房人正在对房屋所有权积极实施救济，如果直接强制清房拍卖，未来购房人势必会继续寻求司法救济，浪费司法资源，不利于实质性化解纠纷，因而可以考虑暂时中止对本案执行。(编辑 谢昱航)