房屋买卖纠纷案件如何认定无权代理与无权处分
2020-07-16 09:39:58 来源:法人杂志 作者:魏亚南

魏亚南

北京市丰台区人民法院花乡法庭庭长、员额法官。审理了大量房屋买卖、房屋租赁等民商事案件。曾荣立过北京市法院系统个人三等功,北京市法院先进法官。与他人合著并出版《医疗纠纷案件疑难案例》《基层法院典型商事案件裁判规则解析》等书籍,多篇文章、案例被刊登转载。

◎ 文《法人》特约撰稿 魏亚南

无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,以被代理人名义实施的行为,在被代理人追认的情况下有效,相对人可以要求被代理人继续履行合同。被代理人不追认的情况下,构成表见代理的有效,相对人可以要求被代理人继续履行合同。不构成表见代理的,对被代理人不发生法律效力,相对人不能要求被代理人继续履行合同。

无权处分是指行为人没有处分权,却以自己名义实施的对他人财产的处分。无权处分行为不影响合同效力,但对于合同履行产生影响。无权处分行为经共有权人(全部共同共有权人或三分之二按份共有权人)追认同意的,相对人可以要求继续履行合同,共有权人不同意追认的,相对人不能要求继续履行合同。

基本案情

曹某持其父亲的授权委托书与张某签订房屋买卖合同,将曹父名下房屋出售给张某。后曹父死亡,张某起诉曹某及其母赵某,要求继续履行房屋买卖合同,办理房屋过户手续。赵某称授权委托书是伪造,房屋系其与曹父夫妻共同财产,其对出售房屋一事根本不知情,不同意出售房屋办理过户。曹某对此予以认可。案件审理过程中,经本院委托鉴定确认授权委托书上签字确非曹父所书。

裁判结果

法院生效裁判认为:曹某持曹父的授权委托书与张某签订合同,虽经鉴定授权委托书上签字非曹父所签,曹某的代理行为为无权代理,但是,曹某的行为构成表见代理,其与张某签订的合同不因授权委托书系伪造而无效。该涉案房屋系曹父与赵某婚姻存续期间取得,应为夫妻共同财产。曹某出售房屋时,未出具赵某的授权委托书,即以曹父的名义对外出售,故其出售行为应属无权处分。无权处分虽不构成对合同效力的影响,但处分共有财产,应当经全体共同共有人同意。庭审中原告提交的证据不足以表明赵某知道且同意出售该涉案房屋,现赵某明确表示不同意出售房屋,故原告起诉要求继续履行合同办理过户的请求,法院不予支持,据此判决驳回了原告的诉讼请求。

评析意见

无权代理和无权处分是房屋买卖纠纷案件中常见也极易忽略混淆的两个法律关系。上述案例的处理是对二者的区别与联系、法律效力及法律后果进行的最好诠释。

一、无权代理与无权处分的区别与联系。

无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义实施的行为。无权处分是指行为人没有处分权,却以自己名义实施的对他人财产的处分。由二者的定义可以看出,在房屋买卖过程中无权代理与无权处分的共同实质都是无处分权的人处分了他人的房产。二者的区别则在于实施处分时的名义不同。无权处分是无权处分人以自己的名义处分他人的财产,无权代理则是无权代理人以他人名义处分他人财产。

本案中曹某出售房屋的一个事实行为,形成了两个法律关系。一个是对其父而言,曹某持虚假授权委托书以曹父的名义签订房屋买卖合同,构成无权代理;一个是对其母赵某而言,诉争房屋属于曹父与赵某夫妻共同财产,房屋买卖合同上没有赵某签字,赵某对出售房屋之事亦不予认可,故出售房屋的行为侵害了赵某的共有权,构成了无权处分。

二、无权代理的合同效力以及法律后果。

无权代理的法律后果有以下两种:一是发生与有权代理相同的法律效果。无权代理设立的民事行为,如果经过被代理人追认,使无权代理性质发生改变,其所欠缺的代理权得到补足,则转化为有权代理,发生与有权代理相同的法律效果,等于是有权代理。二是不发生有权代理法律效果。无权代理行为发生之后,被代理人享有追认或者拒绝追认的选择权,这时代理人代理实施的民事法律行为处于效力未定状态,即学理上认定的效力待定法律行为。在这种情况下相对人可以运用通知的形式向被代理人进行催告。被代理人如果选择拒绝追认权,明确表示拒绝追认,或者在交易相对人确定的催告期间内不作出任何表示的,这时无权代理行为对被代理人不发生法律效力,即有关法律后果不能由被代理人承担。

除此之外,还有一种例外情况,就是表见代理。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同,如果相对人有理由相信其有代理权,该代理行为有效。相对人可以要求本人承担合同中所规定的义务,受合同的约束。综上可见,无权代理行为除构成表见代理外,原则上均属于效力待定。无权代理签订的房屋买卖合同,经被代理人追认的,房屋买卖合同有效,对被代理人发生法律效力;若未经被代理人追认的,对于被代理人不发生效力。但若经审查认定构成表见代理的,则不论被代理人追认与否,无权代理签订的房屋买卖合同均为有效合同,对被代理人发生法律效力。

该案中,曹某持曹父的授权委托书与张某签订合同,虽经鉴定授权委托书上签字非曹父所签,曹某的代理行为为无权代理,但作为曹父与赵某所生之子的曹某在与张某就涉案房屋的买卖事宜签订合同过程中,向张某出示了其代理曹父与售房单位签订的《购买房屋合同书》原件,曹父、赵某、曹某一家的《常住户口登记卡》,曹父、曹某的身份证及处理房产事宜的《委托书》,对此,张某有理由相信曹某对其父拥有的涉案房屋的出售具有代理权。因此,曹某的上述行为构成表见代理,对曹父具有合同约束力。

三、无权处分的合同效力及法律后果。

对于涉及无权处分的合同效力问题,在此前相当长的一段时期内,均被认定为是效力待定的合同。但是,随着《中华人民共和国物权法》的颁布以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的出台,上述观点发生了变化。《中华人民共和国物权法》第十五条的相关规定确立了我国物权效力与债权效力区分对待的原则,因此,对于标的物是否有所有权或者处分权,并不影响买卖标的物的合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定也对这一处理原则予以明确。夫妻一方以自己的名义擅自处分共有房屋,实际上也构成了无权处分,对此《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条规定,夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。

该案中,该涉案房屋系曹父与赵某婚姻存续期间取得,应为夫妻共同财产。赵某主张其对房屋转让事宜不知情,曹某对赵某拥有的房产份额的出售虽构成无权处分,但不构成对合同效力的影响,故该房屋买卖合同为有效合同。

无权处分情况下,房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合物权法第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件,虽然买卖合同被认定为有效合同,但是合同能否继续履行,还要区分具体情况而定。

处分共有的不动产或者动产对各共有人利益影响极大,故我国物权法规定对于按份共有的财产进行处分时,应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意;对共同共有的财产,应当经全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。因此在对无权处分的买卖合同要求继续履行时要充分审查其他共有权人是否追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行。如果有则可判决房屋共有人共同为买受人办理房屋过户登记手续,如果没有则房屋买卖合同属于履行不能,不能判决继续履行房屋买卖合同。

本案中,曹某以曹父名义出售涉案房屋的行为,侵害了共同共有权人赵某的利益,属无权处分;现赵某作为共有权人,明确表示不同意继续履行房屋买卖合同,原告又没有证据表明其对出售房屋一事知情且同意,故买卖合同构成法律上的履行不能。对张某坚持要求继续履行合同的诉讼请求法院不予支持,据此判决驳回原告诉讼请求。

相关建议

房屋具有巨大的价值属性,动辄几百万甚至上千万的金额,往往是购房者全家的积蓄。因此,为了保证房屋买卖合同的有效履行,买房人购房时需要特别审慎。首先要审查房屋是否登记在出卖人名下,如果不在出卖人名下,要审查是否有房屋所有权人出具的出售房屋的授权委托书。建议买房人直接与房屋所有权人进行联系,核实委托书的真实性。其次要审查房屋所有权人是否已婚,有无其他共有权人。存在配偶或其他共有权人的情况下,一定要征询相关人员的意见,对于同意出售房屋的共有权人要一同签订房屋买卖合同。切记留存相关书面证据。

从2000年到2020年,忙忙碌碌间自己担任法官已经整整20年了。回首初任法官时的情景,历历在目。犹记得,刚接手一个继承案件时当事人申请开棺验尸,我的诧异与惊悚;看到兄弟姊妹间为争拆迁利益大打出手甚至将老母亲弃至法院时,我的愤怒与不解;看到双方握手言和冰释前嫌时,我的欣慰喜悦;看到满脸无助白发老人时,我的悲凉与无奈。每当用一纸判决揭开事实真相,还案件以公平正义时,内心充满成就感;每当用情、德、法弥补了一段破碎的感情时,内心便会多一分温情与宁静。我想,法官作为公平正义的守护者,不仅需要强大的内心、审慎的态度,更需要有“择一事,终一生”的坚守。

——本期主讲人魏亚南


编辑:刘晓莹