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商品房有望迎来无公摊时代

2019-04-15 09:16:22  来源:法人网  评论:0

公摊问题积弊已久,而现有法律法规并没有对公摊系数设定上限。新政之下,商品房有望结束按建筑面积计价的历史。

□法制日报《法人》记者 赵青

以后买房或将按照“套内使用面积”交易,成为近日舆论关注的焦点。

2月18日,住建部官方网站发布了一份《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,这份文件中,第二部分2、4、6条提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”成为吸睛度最高的内容。这是住房和城乡建设部首次在官方文件中明确提出住宅应以套内面积来进行交易。

虽然只有短短的几句话,但这一点关系到每个住宅用户的切身利益,足以激起千层浪。

那么应该如何理解住宅建筑应以套内使用面积进行交易?未来是否会取消掉公摊面积?

有关专家表示,这一条款的提出,主要考虑的是从技术角度规范住宅面积的计算规则。按套内使用面积计算是国际通行做法,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算,解决住户使用面积不透明的问题,一定程度上有利于消费者权益的保护。

商品房公摊痛点

所谓“套内建筑面积”,是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。因此,套内使用面积其实相当于套内建筑面积的一部分。而公摊面积,即分摊了公用建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、公共门厅等,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题。

消费者在买房的时候,开发商会告知,购买的商品房销售面积(建筑面积)=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积(公摊面积)。

但公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊系数牟利,部分住宅分摊比例超过了30%。

现实的问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法人》记者采访时表示,国家出台此次政策,呼应了之前公摊面积相关的疑问,尤其是类似“100平方米只得70平方米”的问题,既是一个建筑标准的概念,也是一个社会问题。

从建筑标准的概念角度看,以套内面积进行计量,有助于实现房屋交易更加清晰,防范各类纠纷,同时也使得后续购房者享受更为真实的居住面积或可实际使用的面积。而从民生的角度看,类似做法有助于保护购房者权益,防范房企随意通过公摊面积来做各类小文章。

对公摊面积来说,本身不是一个贬义词,住宅小区要发展,就需要公摊面积来落实。关键是公摊面积如何计量和收费,这个问题是大家比较关心的。

“老百姓关注比较多,也是符合预期的,这不是说此类政策不对,而是说老百姓在高房价下,会更加关注自己入住的套内面积,这是最核心的。”严跃进说。

公摊面积最大的猫腻就是业主承担的公摊是如何计算出来的,换而言之,基于此类模糊的公摊计算,会形成很多新的问题。

从开发商的角度看,即追求房屋销售收益最大化。倘若是按照套内面积来计算,而公摊面积本身成本没法转嫁,那么做公摊的意义就减弱,就会盲目做大套内面积,而压缩公摊面积。一个直观的例子就是电梯空间会越来越狭窄,或者说绿化带会越来越少。

北京东元律师事务所合伙人、北京律师协会房地产法律委员会委员李松在接受《法人》记者采访时也持相同观点,他表示,在商品房买卖中,公摊面积的计算标准其实是很模糊的,现实测量也较难,所以,开发商的弹性操作空间较大。

因此,“公摊面积”实际是房屋交易当中的一个隐形黑洞。开发商和消费者之间也往往容易引发纠纷。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚亦发表观点称,公摊面积的猫腻一直都是中国人购房的一个很核心的痛点,它主要表现在公摊比例问题上,例如我们买90平方米的房子,但是公摊后算下来可能只有五六十平方米。包括楼道的面积、一些核心公共区域的面积等,都会被计算进公摊面积。

“在这样的背景下,按公摊面积计价,其实在一定程度上放大了市场交易的公平焦虑。比如,两套总价一样、产权面积一样的房屋,很可能因为公摊面积不同,导致购房者实际获得的使用面积相差很大。”李松补充说。

购房成本影响几何

面积不是买不买房的核心问题,价钱才是问题。

“住宅建筑以套内使用面积进行交易”会让房价上涨吗?这是很多人关心的问题。

“如果房屋交易按照套内面积计算,那么很多商品房成本会降低,毕竟过去都是按照建筑面积来计算的。购房者的顾虑也会减少,不用额外为其他非使用面积买单,这样购房成本本质上是下降的。另外,后续类似房地产税等征收,也会考虑通过套内面积来进行,这样也可以降低各类负担。而对房地产开发商来说,如何化解公摊面积的成本很关键。若是这一点做不到位,那么就会有很多压力。”严跃进表示。

李松则认为,消费者不要对节约购房成本期望太高。按套内面积计算后,是否可能意味着房屋单价将会有相应提升。“毕竟买房的永远没有卖房的精。”这个过程中,如何避免开发商的抬价,也值得关注。

江瀚也表示,对购房者来说,以套内面积计算进行交易,对共同成本不会产生什么变化。江瀚表示,整套房子的价格,无论是用公摊面积还是用套内面积来计算,都不会对房地产的交易总价产生影响,最多是对房地产的交易单价有一定影响。

  稿件编审:贾宝元   编辑:新媒体部

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