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建发股份陷高周转“魔咒”

资金缺口巨大融资频频 “安全门”失守事故多发 建发股份陷高周转“魔咒”

在房企融资消息一波波传出的时候,厦门建发股份有限公司(600153.SH,以下简称“建发股份”)则接连发债。

8月6日,建发股份公告称,其子公司建发房地产集团有限公司(以下简称“建发房产”)发行了一笔规模为8亿元的短期融资券,发行利率仅3.38%/年。

事实上,建发股份在融资方面似乎并未受到融资收紧的影响。据记者不完全统计显示,包括其旗下两个运营房地产业务的子公司建发房产、联发集团有限公司(以下简称“联发集团”)在内,2019年以来,建发股份方面累计发行了71亿元的短融、10亿元中期票据、5亿元资产支持票据和14.5亿元的定向债务融资工具。

高频融资的背后,除了借新还旧之外,建发股份不断扩张的房地产业务也加大了对资金的需求。据披露,截至2019年3月底,建发房产各在建项目已累计投资1085.33亿元,按权益比例计算,尚需支出投资224.19亿元;联发集团项目未来三年预计投资365.93亿元。

加速运转的房地产业务在给建发股份带来收益的同时,也对其安全风险控制提出了更高的要求。据披露,2019年以来,建发股份旗下已先后有两个项目出现了安全事故。

《中国经营报》记者就项目事故、企业发债等问题致电建发股份方面,对方表示相关问题“等领导回复比较合适”。截至发稿,建发股份方面未就采访函给出进一步回复。

8个月融资逾百亿

背靠地方国资委,建发股份发债融资一直都颇为顺畅。招商证券研报显示,截至2018年末,建发股份依靠集团信用优势,具有多渠道获取低成本融资的实力,报告期内公司及其子公司共发行82亿元超短期融资券、17亿元中期票据、15.5亿元非公开定向债务融资工具和25亿元资产支持证券。

进入2019年以来,建发股份融资步伐还在加速。据记者不完全统计,建发股份及其子公司已发行71亿元的短融、10亿元中期票据、5亿元资产支持票据和14.5亿元非公开定向债务融资工具。

期间,建发股份一笔规模不超过50亿元的公司债于7月23日获得中国证监会核准批复。同时,7月20日,建发股份公告称,董事会同意联发集团向中国银行(3.560, 0.00, 0.00%)间市场交易商协会申请注册发行中期票据,发行金额不超过30亿元,期限不超过5年。

其中,建发股份募集资金多用于偿还借款。据披露,2019年以来,建发股份发行的30亿元超短融中皆“用于补充公司本部及子公司流动资金”。而建发房产先后披露了5次融资,共计筹集资金42.5亿元,其中,有37.5亿元用于偿还金融机构借款。同期,联发集团发行了两期超短融及一期非公开定向债务融资工具,共计融资金额23亿元,皆用于归还银行借款等。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,“借新还旧”是当下不少房企都会采用的手段,2019年房企迎来短期偿债小高峰,根据58安居客房产研究院跟踪监测,2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年还款规模的两倍多,在此背景下,房企资金压力也在持续增加。建发目前也是面临短期偿债的压力,通过借新还旧的方式可以缓解短期的资金压力,但长期的压力则依然存在。

值得一提的是,在建发房产发行2019年第一期短期融资券的同时,建发股份下调了“17建发01”的票面利率,调整前适用票面利率为4.65%,调整后适用票面利率为3.5%;本期债券发行总额为10亿元。某固收基金经理指出,不上调利率的原因可能是之前的利率本来就合理,或公司本身不差钱。

通常情况下,如果发行人信用等级良好,债券回售市场上资金充足,调高利率来吸引投资者继续持有债券,所要承担的融资成本要高于发行人重断发行债券的利率,那么发行人就可以选择不上调利率。“只有发债困难的,才会提高利率”,有市场人士指出,建发股份发债容易,且利率维持在较低的水平,无需调高利率吸引投资者,“重新发一波就行了。”

事实上,建发股份最新发行的2019年度第二期超短期融资券的利率仅2.85%。

三四线土储占比高

建发股份频发债券,除了借新还旧之外,还有部分资金直接用于普通商品住房项目建设。建发房产的2019年第一期中期票据中有5亿元用于普通商品住房项目建设。

对资金需求的不断扩大源于建发股份越来越多建设项目的开展。截至2018年底,建发股份应付票据及应付账款227.04亿元,较年初增长33.82%,主要就是由于房地产业务新增开发项目较多,应付工程款增加所致。

事实上,近年来,建发股份新开工面积增长迅速。据披露,2016年~2018年间,建发房产新开工面积分别为89.1万平方米、332.09万平方米、592.25万平方米;同期,联发集团的新开工面积分别为196.97万平方米、295.03万平方米、563.1万平方米。

截至2019年3月底,建发房产共有76个在建项目,可售面积共约919.93万平方米;同期,联发集团在建及拟建项目数量共53个,总权益建筑面积1225.18万平方米。

不过,当前建发房产及联发集团的土地储备、建设项目中,有不少位于三四线城市。

据披露,截至2019年3月底,建发房产上述在建项目中,按可售面积计算,三线城市占比34.08%;其土地储备计容建筑面积123.41万平方米,三线城市占比49.61%;同时,其位于珠海和南京的部分地块楼面价偏高。同期,联发集团上述在建及拟建项目中位于三线城市占比达60.55%。

联合信用评级报告指出,建发股份三四线城市房地产库存较大,存在一定的去化压力。事实上,已有项目因市场不及预期造成了减值损失。据披露,截至2018年底,建发房产存货合计计提跌价准备2.74亿元,对其位于福州、漳州、龙岩的项目进行计提。

张波指出,三四线城市在今年下半年或迎来去化压力增长,但并非所有城市的去化都有压力,包括前期棚改已经完成的,即购房需求开始锐减的城市压力会增长明显。

也有业内人士表示,三四线城市现在没有市场想象得那么悲观,有些表现还是可以。但也必须要看到,三四线城市当前市场反弹的空间也是受到限制的,部分土地项目以前地价比较高的时候入手,后续如何销售,这是当前建发等企业要注意的内容。

值得注意的是,未来持续增加的项目建设对资金的需求持续增加,也在推高建发股份的债务规模。截至2019年3月末,其负债合计1883.43亿元,较2018年末的1630.36亿元增长了15.52%。

风险控制欠佳

建设规模快速扩张的同时,建发股份的房地产业务也在快速发展。2018年,建发股份实现合同销售金额735.98亿元,同比增长60.83%;其中权益销售额584.5亿元,同比增长42.79%。

这与建发股份转型高周转模式密不可分。国泰君安2018年初发布的研报指出,建发股份2016年开始,土地储备和新开工速度明显加快,从高价高利润模式向低价高周转模式转型,“2018年将步入业绩高增长阶段”。

据建发股份2018年年报披露,建发地产和联发集团项目从拿地到开盘时间均缩短了1个月。

业内人士分析指出,高周转的动机就是要做大销售规模;不过从实际情况来讲,高周转也会使得企业过于急躁,导致质量管控跟不上,出现质量问题。

住建部发布事故快报显示,3月29日,位于福建省龙岩市新罗区的建发富力·玺院B标段公共门厅及电梯轿厢工程项目,发生高处坠落事故,死亡1人;该项目建设单位为龙岩利荣房地产开发有限公司。

7月7日,位于福建省漳州市龙文区的建发·央著1-15#楼及地下室、配电室、物业门卫(不含桩基)项目,发生物体打击事故,死亡1人。该项目的建设单位为建发福建兆联房地产有限公司。

据建发股份2018年年报显示,建发股份间接持有龙岩利荣房地产开发有限公司30%的股权,建发房产还为后者提供了2400万元的担保;而福建兆联房地产有限公司则为建发房产下属子公司。

不过,张波也指出,高周转本身并不必然引发工程安全问题,引发工程安全问题的主要因素在于运营管控,只有当企业本身的运营管控能力不足以支撑更高速周转时,才会引发运营管控的各种问题,工程安全问题只是问题之一,还包括建筑质量、人员管理、资金安全等多个维度。

此外,5月10日,南宁市城市管理综合行政执法局下达了一份针对南宁联泰房地产开发有限公司的行政处罚决定书,原因是其违规排放污水。天眼查信息显示,联发集团持有南宁联泰70%的股份,建发股份持有其30%的股份。

编辑:张凯华

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