法治日报-法人网 全媒体记者 银昕

“花了100平方米的钱，却买到实用面积70平方米左右的房子，其余的是公摊面积。对于为什么要有公摊面积，执行的又是什么标准，这让购房者一头雾水，也无可奈何。”今年全国两会上，全国政协委员、宁夏回族自治区政协副主席洪洋针对“住房公摊面积”的发言，引起了广泛共鸣。洪洋认为，取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。其实，近年来，关于“取消公摊面积”的呼声不断见诸网端。有人强烈呼吁取消公摊面积，也有人消极地认为，就算公摊面积取消了，开发商会把“公摊”的成本加到房价里，换汤不换药。

烦恼：公摊面积不透明

房产采用“公摊面积”的做法，始于20世纪90年代后期。在“房改”推动下，国内开始推行以“建筑面积”作为房屋销售的计价方式，同时也以“建筑面积”作为物业费和取暖费的计价方式。所谓公摊面积，是指公共建筑部分(大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯前厅等)摊派给每一户的面积;购房者和开发商口中的“建筑面积”，其实是“套内建筑面积”加上公摊面积之后，由购房者一并买单的面积。对于购房者而言，“公摊面积”的信息往往不透明。大多数购房者在按照“建筑面积”购买房屋时，对公摊面积的数字不知情，更不知道哪些公共建筑的面积被“摊”到了他所购买的这一户。实际上，区分“套内建筑面积”和“公摊面积”的工作通常由业主自己完成：通过实地测量，算出“套内建筑面积”，由“建筑面积”减去“套内建筑面积”所得到的差，就是“公摊面积”。但业主依旧无法得知，究竟哪些公共建筑的面积被“摊”了。“民法典明确规定了，公共建筑部分出租给商户、售卖广告位之后产生的收益，应该让业主参与分红，但现实是，绝大多数业主是享受不到这种收益的，而物业公司当然会揣着明白装糊涂。”近日，《法人》记者在北京朝阳区一小区采访时，提起公摊面积，业主张先生一肚子的怨言。“公摊面积”最多可以“摊”多少?法理上我国并未给出确切标准。3月15日，北京市房地产法学会副会长康爱君告诉记者，国家标准是建设部1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，但公摊面积最多“摊”多少，如何“摊”才合理，没有直接规定，存在模糊地带，“一切全由开发商说了算”。值得注意的是，物业费和取暖费也是以“建筑面积”计费的，也就是说，在电梯间、楼梯间和垃圾道等完全不存在供暖服务的面积，住户也在为其缴纳取暖费。

争议：取消公摊面积会抬高房价吗?

“房屋面积改为由实际使用面积或套内建筑面积来计算，并不能够平抑房价，反而会‘抬高’房价。”采访中，中原地产研究院首席研究员张大伟向记者表示，公共建筑部分的成本是客观存在的，不会因为不被计入“套内建筑面积”就改为由开发商买单，一旦改为按“套内建筑面积”计费，公共建筑的成本会被“摊”到“套内建筑面积”的每平方米单价当中，这会使房价“升高”。诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉记者，如果取消公摊面积，开发商也不太可能改变总价，只能涨单价，这就在一定程度上违背了“稳房价、稳地价、稳预期”的宏观政策，“物业费与取暖费的逻辑与房价相同，换一套计价方式，总价不会改变，物业公司完全可以提高每平方米的单价，来应对计费方式由‘建筑面积’向‘套内建筑面积’的转变。”采访中记者发现，一些受访者更关心改变计价方式背后的法理意义，认为即便住户的总居住成本没有改变，但不合理的计费方式的积弊必须解决。北京市昌平区一位章姓业主对记者表示，当计费方式改为“套内建筑面积”或“实际使用面积”之后，他就不再有了产权结构不清的烦恼。“我们这个小区，我买的其实远不止这一套房子，可能还有物业办公室的一部分，售楼处的一部分，公共活动室的一部分，小卖部的一部分和外立面上广告位的一部分，除此之外才是电梯井、楼梯间、楼道和垃圾道。但因为没有明细，我不知道我到底买了哪些公共建筑，我也不知道一旦这些公共建筑产生了收益，我可以按照多大的比例获得分红，这永远是一笔糊涂账。全由开发商说了算。”章先生认为，对“住房公摊面积”的争议，关键点不在于整体居住成本，而在于知情权。其实，结束“住房公摊面积”对一直备受关注的房产税开征问题也有深远影响。2021年10月，全国人大常委会授权国务院对房产税改革进行试点，围绕房产税的税基、税率、起征点等话题被广为热议。康爱君认为，取消公摊面积，有利于房产税推进，“公摊面积的存在与否，会影响到房产税免征面积额度。假设人均享有30平方米的免征额，那这30平方米是按‘建筑面积’免征还是按‘套内建筑面积’免征?”

支招：“取消商品房预售制度”是良药?

此前，对“住房公摊面积”的争议，主要由房屋预售制度引发。所谓房屋预售，就是俗称的卖“期房”或卖“楼花”。这种售卖模式是当楼宇还未建成之时就提前预售，购房者可以通过售楼处内的样板间来了解建成后房屋的户型大小、朝向以及格局。但往往在实际交付之后，购房者发现实际户型的面积和结构与样板间不完全一致，最终产生了对“建筑面积”“套内建筑面积”和“实际使用面积”的争议。2014年，位于山东高密的一处名为“贵宾首府”的楼盘，得房率只有48%(“套内建筑面积”只有“建筑面积”的48%)，被称为“史上最牛公摊面积”。购房者在售楼处看到的样板间明明是宽敞精致的小二居，厨卫俱全，收房时被交付的却是狭小简陋的一居室，只能放下一张床。开发商一句“法律对公摊上限没有规定”，让想要维权的人无路可走。张大伟告诉记者，样板间的户型和实际交付的户型有较大差距，是因为一些面积“被公摊”了。一般而言，高层塔楼的得房率最低，受公摊面积影响最大，而别墅和洋房等低层建筑的得房率较高，低层板楼的得房率低于别墅和洋房，但高于高层塔楼。“取消公摊面积，实质上只是改变了一种算法而已，从现实角度来说没有降低总的居住成本，但取消房屋预售制度，却可以保障购房者的知情权。”张大伟认为，针对个别开发商利用样板间“忽悠”购房者，在制度层面，可考虑只允许售卖现房。购房者去现场看过实景之后，感知到房屋的真实情况，无论按照“建筑面积”还是按照“套内建筑面积”来标价，购房者最终都能算出一个性价比。“采用何种计价方式不重要，重要的是保证消费者知情权，让购房者看到现房再买房。”2018年9月，房屋预售制度在广东遭遇过一次松动。广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称广东省住房城乡建设厅已拟定，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险和金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售，该材料将上报国家住房城乡建设部。但随后，广东省房地产协会出面澄清，称该通知只是征求意见。之后便没了下文。“短期内不可能。取消预售制度对开发商的影响太大了。预售制度是开发商用来实现资金回笼的‘保命’措施，不可能轻易废除的。”3月18日，对于取消商品房预售制度，一位不愿具名的楼市观察者对记者说。