我爱我家“强行”违约,疫情该背这个“锅”吗?
2021-01-13 08:46 来源: 法人杂志 作者:曹萌

法治日报-法人网 全媒体记者 曹萌

屋外北风呼啸,零下20度的北京让人感觉有些不适。“马上就要过年了,这个时候,这么冷的天儿,我去哪儿找新的租户啊!”华姨焦虑地说到。

通过一番交谈,《法人》记者得知,华姨的焦虑来自于不久前房屋中介我爱我家向她提出了解除《房屋委托管理合同》的要求,并且在解约的过程中,我爱我家又以“疫情期间难以经营”为由,不按合同约定的违约条款承担责任。

在过去的一年里,各行各业多少都受到了新冠肺炎疫情的困扰,其中房屋租赁市场的影响更为显著。随着租赁业务热度下降、需求萎缩,导致长租公寓出租难度加大、空置率提升,“爆雷”事件时有发生,房东和租客权益也因此受到损害。

不过,长租行业在2020年遭遇“滑铁卢”,因而导致的违约“过错”可否都归咎于疫情?行业本身是否存在漏洞或自律问题,这是对房屋租赁行业的一个“灵魂拷问”。

强行解除合同,中介可有单方解约特权?

2021年元旦,华姨收到了我爱我家旗下房屋资产管理品牌相寓的工作人员来电。“他们说现在市场环境不好,房子租不出去,要求我把原来每月5000元的房租降到4100元,要不就只能解除合同。”

据了解,华姨的房子位于北京市朝阳区石佛营东里小区,曾在2018年6月与相寓签订了一份长达五年零五个月的资产管理合同。其中,合同约定相寓以月付形式每月向华姨支付房屋租金5000元,而华姨则要在每个资产管理周期向相寓支付一定的资产管理服务费和空置保障服务费。

“这是一份13付12的委托合同,在长租行业里十分普遍。简单来说,就是受托方(相寓)会以13个月作为一个资产管理周期,在每个周期内仅向委托方(华姨)支付12个月的房屋租金,剩余一个月则作为服务费。”某房屋中介的服务人员对记者表示,如果现在解除合同,估计短期内很难再找到合适的租客。年前这个时间点,人们都准备返乡回家,租房需求明显下降。而一般在每年的6月至8月,才是全年价格最高且好出租的月份。

通过相寓与华姨的沟通记录,记者发现,相寓工作人员因此前租客在12月底提前退租,故迫切希望与华姨解除这份房屋托管合同,并表示即日起将停止向华姨支付房租。

北京市东元律师事务所合伙人律师李松对记者表示,作为合同的一方,在任何情况下都应该履行合同约定的义务,不应该违约。关于相寓是否有合同解除权,要看合同中是否对解除权有约定。如果有约定,相寓享有合同解除权;如果没有约定其有解除权,相寓作为违约的一方,不享有合同的法定解除权。即使发出解除合同通知,也不发生解除合同的效力。这种情况下,只能与业主协商,协商不成的,业主享有法定解除权,以及提起诉讼或仲裁的权利。

记者仔细查看华姨与相寓的《房屋委托合同》发现,再次合同中,对于解除合同的条件表述,仅包括协商解除和违约解除两种情况,并赋予相寓其他单方面提前解约的特权。

2个月违约赔偿变1个月,是否少了点契约精神?

对于提前解除合同,华姨表示,如果相寓能够按照合同上约定的违约条款执行,她也不会这么焦虑。“合同上约定是以两个月房租作为违约金,但是他们说经营困难,只能支付一个月的房租。”华姨气愤地说。

分析来看,租客从房屋租赁平台租房,租金支付周期一般分为季付、半年付和年付。其中季付普遍居多,但需要多支付一个月的房租作为押金,这也就是人们常说的“押一付三”。如果委托期内发生变化,如相寓所说——华姨房子的租户提前退租,那么相寓便得到了一个月房租押金的赔偿,而在与华姨解除合同的过程中,相寓也仅愿意支付一个月的违约金。这就意味着,在与华姨解除合同的过程中,相寓只是将租客的违约金转交给了华姨,而并不没有对自身违约行为支付任何赔偿费用。

李松指出,相寓应该遵守合同约定,合同上签署的赔偿条款为2个月违约金,就应赔偿给委托方2个月违约金。而在双方协商一致的情况下,相寓可以将未到期的租金当作违约金,但剩余部分仍应予以补足。

其实,近年来,网络上时有媒体对我爱我家以及相寓的违约事件进行报道。如2017年9月,我爱我家收取了杭州萧山区美哉美城小区80余套房源,与房东陆续签订了租期5年的《房屋出租托管合同》。但在2020年3月底,80多名房东却陆续收到了我爱我家单方面决定违约的电话或短信通知。除杭州外,北京、太原等省会城市也出现了我爱我家单方面违约现象。

▲我爱我家发出的违约短信通知

据天眼查数据显示,目前相寓所属的北京爱家营企业管理有限公司(以下简称“爱家营公司”)的风险等级为较高。具体来看,爱家营公司在2020年和2019年的涉案信息量均达上百条,其中绝大部分为房屋租赁合同纠纷。而就在2021年开始不足半个月的时间里,爱家营公司已有7条新的涉案信息。

▲爱家营公司年度涉案信息统计图  来源:天眼查

知名地产分析师严跃进对记者表示,受疫情影响,在过去一年里,我国房屋租赁市场可以用不景气来形容。几年前房屋租赁中介以较高价格收取的房源,如今大多面临无法出租的困境,这些因素给长租行业带来了较大压力。未来,租赁中介“强行”解约是否会成为一种趋势?这些问题目前还不得而知,但“房屋租赁”的风险因素似乎愈加显著。

由于长租行业不景气,租赁中介违约风险或随之增加。对此,李松特别提示,无论房主还是租户,在今后的房屋租赁市场中,都应当在合同内尽可能地详细约定违约责任的承担条款。这样,在一方违约的情况下才能尽可能不受损失。同时,一旦明确了违约责任,违约方应该履行自己的义务。

房子租不出去 都是疫情“惹的祸”?

在上述事件中,相寓将提前解除合同的违约责任全部甩给了疫情,那么这个违约的“锅”,疫情该背吗?

记者通过线下走访租赁中介门店和线上查阅资料发现,目前北京的房屋出租价格较之前的确有所回落,普遍两居室下降了1000元左右,一居室则下降了500元左右。

据贝壳研究院数据显示,2020年我国重点40城平均月租金为37.8元/平米,同比下降9.9%。其中一、二线城市同比降幅均达4.0%,三线城市同比下降1.5%。而一、二线城市租金降幅较大的主要原因,在于2020年上半年疫情对大部分企业以及各类商户产生了冲击,致使原先应返城的流动人口减少。而一、二线城市的租赁需求中,外来流动人口占比更高。

▲2019年-2020年全国重点40城平均租金变化数据来源:贝壳研究院

不仅如此,在疫情冲击下,租赁市场遇冷,长租企业出租率下降、违约率提升,现金流普遍吃紧。据公开信息不完全统计,2020年有超40家长租企业陷入了经营纠纷或资金链断裂。

但是,疫情是否为影响租赁机构生存的直接原因?长租行业的租赁模式是否存在风险?

从长租行业近10年的发展历程来看,2010年至2014年期间,该行业开始增长,少量企业试水租赁业务,逐渐探索商业模式的可行性;2015年至2017年,行业处于起跑阶段,不少企业加大了对该领域业务的投入;2017年至2019年,行业发展加速且大量企业试水租赁业务,并扩大房屋管理规模;2019年至今,长租行业则经历了阵痛,由于前期大规模扩张,陆续有经营不善的长租公寓企业陷入了经营纠纷、资金链断裂或倒闭。

贝壳研究院指出,疫情之下,长租公寓企业产生风险的内在原因在于:第一、长租公寓商业模式单一、灵活性差;第二、包租模式的中小企业融资困难,企业容易倾向于使用租金贷扩张;第三、行业进入门槛过低,鱼龙混杂,前期一些不具备经营和资金实力的企业盲目进入,在市场下行时期,风险系数增加。

因此,长租公寓企业把所有问题一股脑地归咎于疫情,恐怕疫情很难“背动这个锅”。业内专家强调,随着租赁市场管理和资金监管政策的推出,对于使用“长周期预收”资金作为主要经营资金来源的长租公寓企业,面临着加速“去杠杆化”,倒逼租赁企业提升资金链管理以及精细化运营能力。而长租公寓企业调整精细化经营模式、聚焦单店盈利是行业健康发展的必然趋势。同时,房屋租赁行业应规范资金使用制度,审查自身合规性;做好“以出定收”的成本管理,精细化运营保持稳定健康的现金流。

严跃进认为,未来房屋租赁中介,应该从市场化角度出发,考虑房源的收取及客源获取,避免恶意竞争,积极了解租客需求。除租金收入外,真正扩大长租公寓的收入来源,才能推动房屋租赁行业向健康轨道发展,避免经营性的风险出现。

编辑:赵佳