◎ 文 法治日报 《法人》全媒体记者 银昕

进入三月下旬，位于张家口市的滑雪小镇崇礼又快到了雪季收官之时。每年的此时，除了各滑雪场的雪票收益，以及冬奥会赛场建设和筹办情况，崇礼的楼市也常被提起。

“高铁已经通车，到奥运会前夕还得涨。”雪季中的崇礼，除了雪友，最常见的人是卖楼小哥，这句话是满崇礼都能听到的“台词”。各个“雪区房”项目声嘶力竭的叫卖，是这座滑雪小镇的又一道风景。

所谓“雪区房”，是指分布在崇礼老城区和各滑雪场山脚下的住宅或公寓。相比价格不菲的雪板、雪服等装备，“雪区房”是滑雪发烧友为滑雪配置的最大号“配件”。

当然，也有一些人几乎没住过“雪区房”，他们寄托的希望，是冬奥会前后崇礼楼市的升值空间。

从贫困县到“冬奥之城”

2021年3月下旬，《法人》记者来到了崇礼。与周末的喧嚣相比，平日的崇礼一片宁静。冷清的道路两旁尽是无人问津的商铺和雪具店，一些雪具店老板已经返回北京，只留下一两个本地人看守生意。

2011年，崇礼还没被写进京张两地联合申奥的报告，更没人想到它即将站上世界体育舞台的中心。十年的时间使得崇礼从一座身处国家级贫困县名单的小城，发展成如今的滑雪胜地，让本地人小白想到了灰姑娘穿上水晶鞋的故事。

在小白的记忆中，2013年之前，位于老城区的崇礼冰雪博物馆以北还是一片空地，整个崇礼也只有长青路一条街道。

从2014年开始，崇礼迎来了全国各地的炒房客，在市政交通设施极不发达的当时，一些投资者长期驻扎于此，每日看房挑房。彼时，崇礼的住宅项目大多不超过五千元每平方米，其中最为亮眼的要数矗立在清水河畔的华府礼尚项目，早在2007年就已开盘，单价也未超过万元。

2015年，申奥成功后，崇礼开始大规模市政建设，不到4年时间，老城区的面积几乎扩大了一倍。除了道路拓宽整修外，冰雪博物馆以北的酒吧街、酒店和各式商店纷纷建成;包括运动员村在内的冬奥新城和比赛场地，在较短时间内拔地而起;一条从北京北站出发，不到1小时就到达冬奥新城的高铁线路也于2019年年底正式通车。

申奥的成功，给早期炒房客带来很大收益。一名洪姓雪具店老板告诉记者，6年前的7月31日，京张两地申奥成功，让崇礼房价疯涨，“不少人以两三千元每平方米的单价买入，被炒到了七八千元每平方米。”此后一年多，崇礼房价持续走高，“到2017年春天，崇礼的房子基本都超过一万元每平方米了。那时这里还是国家级贫困县，不可思议。”小白说。

新城楼市“叫好不叫座”

在崇礼区的最新规划中，崇礼将按照三组团的形式发展：“西湾子组团”与老城区的版图基本重合;冬奥新城位于“太子城组团”内，冬奥新城内的高铁站也被命名为“太子城站”;“红旗营组团”相对偏远，尚未被大面积开发。“雪区房”主要分布在“西湾子”和“太子城”两个组团中，一类主打老城区内已形成的生活配套设施和商业化，另一类则以高铁站开通，太子城区域将成为一处滑雪运动胜地为卖点。

这两类“雪区房”的建筑设计、小区规划、目标人群及营销策略都有所不同，“西湾子组团”内的楼盘无不强调老城区内既有的配套设施，而“太子城组团”内的“雪区房”则高呼，他们是崇礼的未来。

2017年3月，崇礼区政府发出公告，非崇礼户籍人士在崇礼仅可购买一套住宅，并且需要提供自购房之日起前两年内在本区累计缴纳一年以上个人所得税或社会保险缴纳证明。炒房客们的如意算盘落空，那些没有及时出手套现的“雪区房”交易受到严重限制。

从此，“西湾子组团”内的“雪区房”交易市场被冰封，炒房客手中的房子变成了烫手山芋。“无价也无市”，是限购以来最适合“西湾子组团”内“雪区房”的标签。

“太子城组团”盖的是40年产权“商住房”，属“商业、办公类项目”，不在限购政策规定的范围。

记者了解到，从太舞滑雪场山脚下的雪皓居、雪乐居，到云顶滑雪场周边的云顶丽苑、太子滑雪小镇，目前的价格均超过22000元每平方米，其中太子滑雪小镇更是达到每平方米27000元，价格明显高过“西湾子组团”。

然而，“太子城组团”也有它们的烦恼。与“西湾子组团”相比，这是一座因冬奥会拔地而起的新城，周边生活配套设施几乎为零。谁能确定，这里未来一定能拥有如老城区那般的商业氛围和烟火气息?

某房屋租赁公司负责人小峰告诉记者，他手中有几乎遍布崇礼所有小区的租赁房源，每到周末或节假日，最先被租满的还是“西湾子组团”内的几个小区，位于太子城的房子虽然更新更宽敞，但都不太“叫座”。“老城区里有各种餐厅和酒吧，想吃个饭太容易了，但在太子城，连个网约车都很难叫到，更别提叫外卖了。”小峰说。

高喊着动辄两万余元每平方米的单价，贴着“崇礼未来”的标签，但受制于周边生活设施的缺失，“太子城组团”内“雪区房”逃不过“有价无市”的尴尬现状。

“包租婆” 比炒房客吃香

“崇礼的未来不在楼市，而在滑雪经济，这是我们准备大干一场的动力。”小峰从2016年开始在崇礼做租房生意，崇礼的冬天极为漫长，他每年几乎有一半时间驻扎于此。从11月上旬雪季开启，到次年4月上旬雪场关闭，有雪友活跃的身影，就少不了为雪友提供租房服务的人。

“一些人手里的‘雪区房’卖不出去了，或者价格涨不上去了，就会找我们托管，对外出租，收到的租金按一定比例分成。”小峰告诉记者，各家房屋托管机构的分成比例不同，“我们是四六分，业主拿大头。”小峰说。

奥运会后楼市降温，并非没有先例。2009年，曾被炒得火热的奥东18、金泉广场等楼盘，价格均比北京奥运会前夕有较大跌落。

“楼市可能会降温，但崇礼的滑雪热度一定不会降。跟炒楼不同的是，房屋托管挣的是慢钱，长期来看收益相当可观。”小峰拿起一份账本对记者说，就在这个冬天，富龙四季小镇的一名业主在四个月托管期里收获了11000余元租金，这对房价已触及天花板的富龙四季小镇业主来说，是莫大的安慰。

小峰告诉记者，在雪季中，房子需要提前一周才能订上，如果周三周四订周末的房子，肯定没戏，“即便不是周末，想租到特别好的房子也不容易，来滑雪的游客实在太多了。从托管的角度来讲，我认为崇礼的房子依然值得买，因为根本不愁租。”小峰说。

崇礼楼市的另一种生存空间已经浮现：这里不欢迎“炒房客”，但拥抱“包租婆”。

从“包租婆”的角度出发，最关注的不是房价能翻几番，而是租售比。这样一来，最划算的就不是住宅类产品，而是酒店式公寓。

服务于某网上租赁平台的小徐已经连续三个冬天专做崇礼市场，她告诉记者，酒店式公寓的租售远比住宅类产品要高。位于富龙滑雪场附近的两处酒店式公寓“梦特芳丹”和“汤印”，一套一室一厅的价格至多四五十万元，而富龙四季小镇一套一室一厅的价格是80多万元，但这三处小区的业主在每个雪季收到的租金基本相同。“如果真的要当包租婆，当然是买酒店式公寓更划算。”小徐说。

老城区陷入冰封，冬奥新城“有价无市”，游客热度却只增不减;在房屋托管机构的运作下，酒店式公寓行情看涨。崇礼楼市的未来如阴晴不定的天气一般，扑朔迷离。