法治日报-法人网 全媒体记者 李夏

今年国庆长假前夕，北京“城市民宿”迎来“强监管”。业内人士普遍认为，此举对于规范发展住房租赁市场，解决短租住房藏污纳垢、脱离监管等问题具有重要意义。

“靴子”并非骤然落地，据了解，此次集中整治民宿的依据是2020年年底，北京市住建委等部门发布的《关于规范管理短租住房的通知》(以下简称《通知》)。通知要求，短租住房经营者通过互联网平台发布短租住房信息的，需办齐“六证”。证照不齐的房源应悉数下架，经营者需提交多项资质证明，审核通过后等候重新上架。

此前，北京市通州区组织市区网信、公安(网安、人口、治安)、住建等部门，联合召开规范短租住房经营管理工作部署会，面向途家、爱彼迎、去哪儿、小猪短租、同程艺龙、携程、美团、木鸟、飞猪9家短租住房平台进行了政策宣传，不合规民宿已全部下架。截至《法人》记者发稿，通州区民宿目前仅乡村民宿房源仍在线上经营。

如此举措，无疑给诸多北京民宿商家戴上了“紧箍”。由于行业规模发展过快，诸如“炒房”“治安隐患”“扰民”等一系列社会问题的发生，规范民宿发展、加强行业监管已是迫在眉睫，但由此带来的行业困境又该如何解决?

生意场里不能只讲情怀

9月25日，记者走访了北京多家“城市民宿”。当晚，记者来到前门附近一家四合院民宿，向里望去，院内外摆放着盆栽鲜花，花团锦簇、古香古色。透过玻璃门窗看到，屋内大厅灯光明亮，白色沙发映衬着米色背景墙，让人感到格外温馨舒适。该四合院距离故宫博物院仅2.7公里，房间价位100元到500元不等，最贵的家庭房价位为440元。

这家民宿的环境和位置，堪称优势明显。不过，记者进入四合院内，发现一套桌凳旁搭着两排衣架，晾着洗完的衣服、毛巾、袜子等，院内仅有一个客房的灯亮着。看起来，十一长假前，这家民宿的生意并不好。随后，记者又走访了北京多家“城市民宿”，受监管政策影响，除了十一黄金周之外，近期北京“城市民宿”生意普遍清冷。

从商业层面看，民宿指业主或房屋经营者利用空闲房间，融入房东个人特点或当地特色改造而成的，帮助房客体验当地文化、自然、生活方式的住宿产品。民宿大都以短租为主，本质上是将个人多余住房拿出来开旅店。楼房住宅、平房小院、独栋别墅、乡村民居，都可以出租经营。根据位置和服务特点不同，民宿可分为农家乐、青年旅社、乡村别墅、客栈、城市民宿、酒店式公寓等类型。

自2018年起，借着“互联网+”和共享经济的“东风”，民宿开始在我国快速发展。作为非标准住宿，民宿具有个性化、平民化等特点，因此广受年轻人、尤其是热衷旅行的“背包客”喜爱。在“背包客”眼中，民宿始终是“诗与远方”的代表，民宿行业被看为“情怀生意”。“在一个陌生城市和相对人性化场景里，感受独具特色的居住文化，与天南地北的友人畅聊人生，本身就是一件有趣的事情。”9月25日，“背包客”蓝雨如是对记者说。

采访当日，另一位民宿创业者李老板告诉记者：“在北京值得做民宿的地点是三里屯、故宫、长城等具有典型北京文化符号的地域。随着北京环球影城正式投入运营，其周边也是不错的选择。除此之外，其他民宿都不容易赚钱。尤其到了冬天，空置率会特别高。”他认为，北京面临严格的政策监管，“城市民宿”未来发展堪忧。“成本较之前提升不少，如果没有经济利益驱动，估计没有人愿意去做，民宿毕竟是一个市场行为。”李老板说。

“高速发展期”问题频发

头豹研究院报告显示，得益于中国经济稳定增长，2018 年，中国国内居民旅游花费达 5.1 万亿元。住宿作为旅游出行中的必要环节，催生民宿市场需求不断上升。同时，大量资本如酒店和房地产企业接连涌入民宿行业，在解决房屋闲置、促进地区经济发展方面发挥重要作用，受到了政府认可并获得国家政策支持。

上述报告显示，在市场需求增长、资本扶持、政府鼓励的情况下，中国民宿行业市场规模从 2014 年的 19亿元增长到 192亿元，年复合增长率高达 78.3%。该报告还预测，未来随着民宿行业法规的不断完善和经济持续发展，中国民宿行业规模仍将保持增长，但增长速度有所放缓。预计到 2023 年，中国民宿行业市场规模将突破 400亿元。整体而言，中国民宿行业正处于高速发展期。

但是，随着2018年我国民宿行业发展势头迅猛，欠缺规范化管理导致了一系列社会问题。例如“炒房”“治安隐患”“扰民”等，行业中运营不规范、监管不完善等问题逐步显现。

民宿主要由个人房东运营。实践中，个人房东因缺乏专业管理服务能力，容易在经营过程中出现房客隐私保护不周、人员随意出入等问题;一些民宿房东并不与房客见面，“只出租、不管理”现象十分普遍;欠缺规范化管理的“民宅型民宿”容易成为嫖娼、吸毒、赌博的藏身之所，对社会治安造成严重不良影响。

近年来发生的民宿行业危机事件，颇为引人关注：2017 年，蚂蚁短租发生“租房被盗搬”事件，房东将其房屋放在蚂蚁短租平台商出租，却被未实名注册的用户将房内物品“搬家式”运走;2019 年，多个民宿平台被曝出现房东偷拍事件，房客发现在民宿房间电视机或路由器上安装了针孔摄像头。

另外，头豹研究院报告显示，由于房客素质参差不齐，业内房客违约、损坏房屋设施等问题屡见不鲜，给民宿经营造成困难。虽然平台对房客权益给予充分保障，但面对房客的毁坏行为，房东在无直接证据的情况下，基本无法获得理赔。不少民宿因为房客毁坏严重而损失巨大，被迫歇业修缮，造成经营困难。房客违约行为若不能得到规范，将会严重打击房东经营积极性，影响行业中房源数量的增长。此外，不少“城市民宿”位于居民楼内，民宿房客众多，流动性大，引发小区居民的安全担忧。当前，国家尚未针对民宿行业出台统一监管政策，民宿性质尚未得到明确，导致地方政府在具体监管中各行其是、标准不一。

因此，《通知》的出台，对于规范发展住房租赁市场，解决短租住房藏污纳垢、脱离监管等问题具有重要作用和意义。

民宿面临四大法律风险

谈及“北京民宿下架事件”，9月24日，记者采访了北京执道律师事务所律师杨舒。他表示，民宿归根结底是一门生意，做生意就要合法合规，讲究诚信和品质。民宿行业现状是，门槛低，无资质、无品牌、无规模的“三无”经营者居多，若不能清理这些不正规“民宅型民宿”，对合法合规民宿经营者来说是不公平的。

中国民法典第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变成经济性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”杨舒认为，如今的“下架行动”，就是对上述《通知》以及民法典相关条款的落地，主要目的是规范和清理“三无”民宿，解决当前民宿行业服务质量参差不齐、乱象丛生的难题。

究竟如何定义“隐藏”在小区居民楼间的“城市民宿”，从《通知》中可以明确得知，“利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。”《通知》同时规定，首都功能核心区内不能做民宿。

杨舒介绍，目前民宿业面临着四大法律风险，即经营资质不齐全、不正当竞争、消防隐患和侵犯相邻权。由于民宿无法达到持证经营标准，不能正常办理相应证书，未按照住宿业税收政策缴纳税费。因此，民宿价格远低于同层次酒店，在住宿市场颇具竞争力。这种情形，对传统酒店来说可能构成不正当竞争。并且，民宿经营逃税行为损害公众利益，缴税问题影响民宿身份合法化。

对于消防隐患和侵犯相邻权的法律风险。杨舒表示，其实民宿存在各类安全隐患，包括治安、卫生和消防等。其中，消防问题最为突出。由于大部分民宿经营者法律意识淡薄，未意识到需要相关政府部门和消防审批手续。租客的不断变化和生活习惯各异，导致影响周边邻居正常生活情况时有发生，侵犯了居民权益。

创新型民宿更受宠

据了解，目前民宿短租的经营者有两类，一类是持有多套房产的业主自主经营，另一类是“二房东”，即在具备旅游资源的城乡所在地，租下一定量的房产做改造，不仅提供住宿，还提供导游、导购、伴游等增值服务的旅游业从业者。那么，监管趋严，行业悲喜参半，民宿未来将走向何方?

9月28日，宿联中国董事局主席、著名民宿运营专家凌新建在接受记者采访时表示，民宿需要具有美感、个性和情调。虽然没有高端宾馆的一流服务设施，也没有农家乐的简陋，却兼具人性化和审美属性。他认为，从市场角度讲，民宿尚没有成为大众市场。受区域和时间局限，客群审美将影响民宿市场发展。从本质上说，民宿不是一个高利润行业，一味扩大规模、图谋赚大钱、不考虑其他居民利益的人，不适合经营民宿。

9月30日易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，北京民宿被纳入短租房管理之中，监管政策管控趋向积极，有助于促进民宿业态的健康发展。他认为，对于经营民宿的相关投资者来说，要注意政策红线，同时清晰掌握文旅市场走向。从中介平台等角度看，更是需要规范运作，否则后续经营压力加大。只有健康运作的企业，才具有较好发展空间。

“民宿不会消失，市场发展机会将会更大。一些糅合了宜居和有趣元素的创新型民宿，未来将会更加受宠。”严跃进坚定地对记者说。

(责编 王茜)

　　(版权属法治日报社《法人》杂志所有，任何媒体、网站或个人未经授权不得转载、摘编、链接、转贴或以其他方式使用。)