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厘清长租公寓生态链

2018-10-08 08:22:50  来源:法人网  评论:0

长租公寓已成为当前租赁市场中的一个重要代表,但频发的房租质量及健康风险问题,给行业发展蒙上阴影。“甲醛房”批量出现,危害至深,根源于一些平台企业为谋求利润而使用劣质材料、压缩装修工期,忽视室内空气监测和治理。因此,确保房源空气清洁、最大限度保护消费者健康,关键是要压实互联网平台责任,切实保障用户的知情权、监督权,畅通维权救济渠道,使相关企业对用户不能欺、不敢欺。

法制日报《法人》记者 李立娟

近日,一篇《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章刷爆了朋友圈。文章称,一名37岁阿里王姓员工因白血病去世,生前租住的自如装修房间,甲醛超标。

从2014年到2018年8月,自如房因甲醛超标问题被多家媒体报道,自如客被怀疑因甲醛问题而影响身体健康的事件时有爆出。

2017年12月13日,新华社曾发表《谁来为房客的健康呼吸“买单”?——自如出租房“甲醛超标”风波追踪》,曝光链家旗下自如租房平台在收房后快速装修出租,部分租客入住后疑因甲醛超标致身体不适的情况。

《人民日报》曾发表评论:“甲醛房”批量出现、危害至深,根源于一些平台企业为谋求利润而使用劣质材料、压缩装修工期,忽视室内空气监测和治理。因此,确保房源空气清洁、最大限度保护消费者健康,关键是要压实互联网平台责任,切实保障用户的知情权、监督权,畅通维权救济渠道,使相关企业对用户不能欺、不敢欺。

长租公寓统一装修和管理的模式,相较于传统的自住型出租房,明显有着“标准化”的特点,也可能是未来房屋租赁市场的一个发展方向。但是,在标准化的经营模式不断创新的背后,法律规范不应缺失。

“甲醛房”事件持续蔓延

“甲醛房”事件带来的恐慌情绪正在持续蔓延着。

微博搜索“自如”可见,在这宗公共事件发生后,越来越多的自如客发现自己租住的房间存在空气污染的情况,怀疑导致自身身体出现不适,如何讨回一个说法,以及对自身身体的担忧,成为大部分留言以及讨论的重点。

租住在朝阳区十里居地区的英先生也是其中之一。“我自去年9月与自如签订了一年的合同,并且充分信任自如的品牌。”英先生在接受《法人》记者采访时说道。

他进一步说:“但是,杭州阿里王先生事件爆发后,在2018年8月中下旬,我的胳膊出现了多处不同的红肿刺痒。出于对自身健康的考虑,我自主安排了具有CMA资质的某环境检测技术研究中心进行了上门检测。9月10日报告下来后,果不其然,甲醛与TVOC指标均不合格,严重超标80%~90%!甚至连国家强制性标准GB 50325-2010都达不到!”

英先生说:“结果出来之后,我第一时间将电子报告发给了自如的管家,然而并没有得到任何实质性的回馈!我又通过自如平台进行投诉,也没有任何人回应。”

他进一步说:“在我租期未结束,提前搬离自如之后,如何赔偿问题,仍然处于一种沟通无效的状态。”

针对不断发酵的社会事件,8月31日,自如发布的《关于自如房源空气质量环保的说明与承诺》中宣布,2018年9月1日起,下架全国九城全部首次出租房源,待CMA认证机构检验合格后再行上架。

9月11日,自如发布了《自如关于空气检测及治理工作情况的说明》中称:9月1日,自如完成全国9城20603间首次出租房源的下架,并进入空气检测及治理流程。

自如公关许修梅在接受《法人》记者采访时表示:“近期,自如将公布空气质量检测工作的最近进展。”

在最新的自如公告中,自如表示,空气质量问题是一个行业性的,覆盖产业链的复杂问题。在寻求到系统性解决方案之前,自如进一步承诺,9月24日开始,所有首次出租房源,配置完成后,必须同时满足空气质量经权威机构检测合格且空置30天以上才能上架出租。

她进一步说:“自如会积极接收用户反馈的声音,承担责任,努力寻求科学有效的解决方案。8月底,自如暂停全国所有首次出租房源的预订签约工作,全部匹配CMA认证机构检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100%检测合格后上架出租,并在自如app展示检测合格报告。目前,自如是租赁行业唯一一家做出此承诺的企业。如果6月1日后入住的客户提出空气质量问题,我们也提供免费退换租,或者赠送空气净化器一台。”

针对现下租赁公寓多发的现状,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法人》记者采访时表示,甲醛超标,实际上是一个建材绿色和空气环保方面的问题。而且严重的会引起头晕、呕吐等现象。最直接的影响就是,入住者对于此类装修租赁住房的空气会有抵触心理。所以此类问题其实是需要积极应对的。

他进一步说:“当前租赁公寓暴露出的环境问题,也说明装修过程中其实也是要注意各类新的问题,比如要防范此类装修中赶工期而出现的新问题。另外很关键的一点是,未来租赁方面的相关问题需要积极做管控,尤其是长租公寓企业自己应该比较自觉地去整改。”

诸多行业矛盾点待解

对于自如等出租公寓与传统租赁业的区别,自如公关许修梅在接受《法人》杂志采访时表示,不同于传统租赁行业,基于互联网和大数据不断升级产品和服务,自如致力于为都市青年提供高品质的居住产品和生活服务,为客户提供的是资产管理服务。

长租公寓类产品根据用户需求打造了覆盖租住生活全场景的高品质居住生活产品,并在app、PC、微信全渠道实现租房、服务、社区的O2O闭环,实现找房、签约到入住全流程100%在线化,省去了传统租房模式的所有中间冗余环节,重构了居住市场格局。

相关资料显示,自如旗下产品覆盖了租住生活全场景,共有自如友家、自如整租、自如寓、自如三居、自如精选、自如豪宅六类长租产品,和自如驿、自如民宿两类旅居产品同时提供租期内的保洁、专业维修、搬家及自如优品等多项O2O生活服务。

作为提供居住民生服务的行业,在净利润上需要有所克制,这是一个需要长期耕作的低毛利行业,通过规模化和相对稳定的高出租率来支持企业长远发展。因此,长租公寓必定面临品质关、规模关、增值服务关三大关卡。

“目前,市场上自如公寓房存在诸多不合法问题,总结起来常见问题有三类。”北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长、北京金诉律师事务所首席律师王佳红在接受《法人》记者采访时说。

第一,装修问题。自如公司一般把整个房屋承租过来进行简单的装修(装修材料、用料要求不严、多数不合规),然后立即将房屋出租出去,极有可能室内甲醛超标,事实上现在很多租户都委托检测机构进行检测,检测结果也是甲醛超标,这说明自如公司交付的房屋严重危害居住者的人身健康。

第二,租金支付方面存在“被贷款”的情形。最近市场上炒得特别热的租房贷,是很多类似自如这样的公司都采取的一种金融贷款模式,即租户可以通过银行贷款的方式支付房屋租金,但很多经纪人员往往不向租客告知贷款的模式,从而导致租客根本不知道自己贷款的事实;或者强制要求租客采取贷款的模式,否则会增加租金或者增加押金,使得租客不得不采取租房贷的模式。

第三,擅自打隔断。对于房屋的正常居住使用造成影响。很多自如公司,从房主处承租了房子以后,为了提升出租率和出租空间,擅自打隔断,实际上这是严重的违规行为。很多租客,由于自如公司擅自打隔断,导致政府责令拆除恢复原状,从而导致租客无法继续租赁房屋,从而发生租赁纠纷。

投资冒进色彩浓

在王佳红看来,长租公寓出现质量问题一般分为两类:一类是房屋本身的质量问题,一类是房屋空气质量问题。房屋本身的质量问题主要是指房屋漏水、漏雨、水管堵塞等等,这类问题产生的原因多数是房屋的自然老化或者是人为使用导致。还有一类是房屋空气质量问题,比如甲醛超标,这种问题产生的原因一般是中介将房主的房屋租赁过来进行装修改造,配备家具家电,为了追求利润,所以快速装修,快速出租,但是这个过程中建材质量经常存在隐患,因此经常甲醛超标。

严跃进同时对《法人》记者分析道,长租公寓成为当前租赁市场中的一个重要代表。对于此类长租公寓来说,质量问题多,也说明类似投资存在一定的冒进色彩,未来还是需要积极做规范,防范无序竞争。

艾媒咨询在一份舆情分析中分析指出,新的商业模式出现时,各路资本蜂拥投入某一行业里,令竞争过于激烈。为追逐利益最大化,资本方往往漠视消费者的健康甚至生命,导致企业的负面问题频发。

然而,部分企业存在侥幸心理,在不断触犯消费者红线的同时并不妥善处理问题,甚至任由舆情爆发。一旦负面舆情被引爆,失去公众信任企业要挽救自己的形象和品牌声誉往往需要付出沉重代价。

对于权益受到损害的承租者,王佳红进一步对《法人》记者说:“租赁者遭遇甲醛房,有权要求赔偿。法律依据主要是《合同法》第62条和第107条。”

《合同法》第62条规定:当事人就质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行。在实践中,租赁双方通常在签署租赁合同的时候,对于室内空气质量标准是没有约定的,在没有约定的情况下应该适用国家标准。所以,甲醛含量的标准应该以国家标准为准。一旦租赁者经过证实,室内甲醛确实超标,违反国家标准,出租方就要承担违约责任。

《合同法》第107条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

王佳红对《法人》记者进一步解释道,最近,国家刚刚出台的《电子商务法》对于这类纠纷也有很多启示作用。例如,租赁者若是通过网络中介平台租赁的房屋,那么根据《电子商务法》第三十八条“电子商务平台经营者知道或者应当知道平台内经营者销售的商品或者提供的服务不符合保障人身、财产安全的要求,或者有其他侵害消费者合法权益行为,未采取必要措施的,依法与该平台内经营者承担连带责任”的规定,网络平台也要承担连带责任。

“个人认为,在租赁者确实有证据证明所租赁的房屋甲醛超标,且能证明自己损失客观存在的,自如公司应该承担赔偿责任。”针对租客如何维权的问题,王佳红对《法人》记者强调,现下,自如公司笼统的处理方式是“只退租、无赔偿”,既违反法律的规定,也违反合同的约定,更不能让租赁者信服,对于其他的租赁者来说更无法建立诚信。

王佳红认为,自如作为大型的房屋租赁机构,应该建立自己的诚信机制,应该规范自己的出租行为,更应该对租赁者的人身权益负责。只有拿出负责任的态度和实际的行动,才能树立更好的口碑。

她进一步说:“租房者尽量搜集相关的证据,包括空气污染的质量、自己受损失的证据,做好准备后可以通过诉讼的方式维护自己的权益。当然,也可以通过向相关政府部门申请查处的方式维权,要求政府部门对自如机构进行监管。”

严跃进同时对《法人》记者说:“从租客角度看,住房首先要考虑和就业地点的距离问题。同时对于此类房源来说,若是装修不久,建议放弃,毕竟入住以后确实是有问题的。”

新规范将有利市场规制

关于目前法律法规中,对于出租房屋检测的相关规定以及长租公寓的监管措施是否到位的问题,王佳红对《法人》记者解释道:“目前法律规定中,对于室内空气质量的标准已有规定,比如《室内空气质量标准》(GB/T18883-2002,但是对于出租的房屋检测没有特别的规定。”

“虽然没有规定,但是出租方必须要保证提供的房屋符合空气质量标准,才能符合房屋的正常居住使用条件。就目前的情况下,长租公寓监管措施并不到位,尤其是对于环境污染、空气质量等并没有明确的规定,对于打隔断等也没有强制、细致和可操作的监管措施。”王佳红对《法人》记者强调。

她进一步说:“经住建部批准的《租赁式住房装配技术规程》正在制定,将于明年上半年公布并实行。由于《租赁式住房装配技术规程》属于行业规范,会有利于整个租赁市场的健康发展,也能更好地给予承租人权利的保护。”

她强调:“所以,我认为,第一,规程的制定要尽量具体、细致,更要具有可操作性。”例如:长租公寓的空气质量标准要达到什么程度,要符合国家的具体什么标准。因为在空气质量标准的规定上,有两种规范:一种是国家的强制性标准,一种是国家的推荐性标准,那么长租公寓具体要符合哪个标准,希望在规程中予以明确,不要扯皮。

“第二,规程制定再详细,最终也需要强制有力的监管,建议政府部门除了出台规程本身,还要明确违反规程的处罚措施,例如,违反规程将如何处罚、如何处理。若是没有处罚措施,再好的规程也无法解决现有的问题。”王佳红对《法人》记者进一步解释。

就行业从业者来说,在严跃进看来,从合规经营角度,未来需要积极进行新的规划。尤其是要给予评级的概念。部分房源若是有较好的项目等级划分,那么未来质量问题可以受到管控,市场压力也不会太大。

王佳红则对《法人》记者说:“对于尚未出租的房屋,建议企业尽快检测空气污染是否超出国家标准,若是超出标准,要尽快整改,在整改之前杜绝出租;对于已经出租的房屋,若是租客已经检测空气污染超标的,建议企业拿出解决问题的态度,赔偿已经发生的损失,毕竟人的生命高于一切。”

艾媒咨询亦在舆情分析中强调:“长租公寓行业需要回归消费者初心。”首先,迎合政策和市场需求的长租公寓,在资本追捧下高速发展,成为新的风口,但近期众多问题的集中暴露警示着这个行业部分企业的发展模式需要及时纠偏,并自我检讨,怎样回归消费者创造信心美好居住环境这个初心。

其次,长租公寓行业应该尽快建立住房租赁信息服务平台,为消费者提供真实透明的租房信息,并推动制度建设,加强行业引导,其实把消费者权益放在第一位,保障消费者的知情权、监督权,畅通维权救济渠道。

“建议企业规范自己的行为,在租赁合同中约定空气质量污染将要承担的责任,以此来带动整个行业的良性发展。企业要想百年长青,就得诚信第一,在百姓心中建立良好的口碑。” 王佳红最后对《法人》记者强调。

  稿件编审:吕斌   编辑:新媒体部

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