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房贷利率正式“换锚”

◎ 文《法人》全媒体记者 赵青

10月8日,央行房贷利率新政实施,新发放的商业性个人住房贷款利率,由之前按央行基准利率上浮一定比例确定,变为将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。商业性个人住房贷款利率定价方式发生的上述变化,就是所谓的“房贷利率‘换锚’”。

“换锚”后,房贷利率水平如何变化?对购房者和楼市将带来怎样的影响?成为市场关注焦点。

新定价机制下的利率水平

8月25日,中国央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

根据公告,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法人》记者采访时表示,房贷利率的计算公式是LPR+基点,其中LPR是每个月的20日公布一次,所以会变动,而基点理论上是商业银行随时可以改的,即其可以根据实际情况来修改。所以理论上说,利率后续是每天会有调整的可能。当然就目前来看,LPR不会有太大的变动,基点在短期内也不会有太大的变动,所以实际上可能只会出现月度的小调整。

2019年10月8日前的买房贷款方式是,中国人民银行发布一个基准利率,为4.90%,然后各家商业银行在这个基础上自己决定利率,例如上海某银行马戏城支行为了体现打击炒房的政策导向,要上浮10个点,然后贷款利率就变为4.90%×(1+10%),就变为5.39%。购房者在签约的时候就以这个利率为准了。其中4.90%的基准利率若是变了,那么第二年元旦重新计算。

现在贷款的方式是,在上海外滩的银行间同业拆借市场每个月20日就收集18家银行的报价信息,然后平均起来进行发布,上个月即9月20日发布的利率为4.85%,这个就是LPR,也叫基础利率,然后让各家银行自己决定利率,同样是上海某银行马戏城支行说要上浮30个基点,就相当于增加0.30%,这样贷款利率就变为5.15%。购房者在签约的时候就以这个利率为准了。其中后续30年的贷款中,LPR如果约定不变,就每个月都不变了,永远都是4.85%了。如果约定一年变益次,那就下一年的那个点再调整一次。而这个上浮30个基点是30年房贷中永远不会变的。

严跃进称,类似挂钩,实际上是体现了利率市场化的导向,后续利率的变动会更多和房贷等市场的供求关系发生变动,这一点是值得肯定的。所以本身不在于增加利率或减少利率。

对购房者影响不大

另一个值得关注的问题是:在每个月银行实际执行的房贷利率可能会有所不同的情况下,房贷成本会怎么变化?

北京的一家商业银行表示,新的个人住房贷款定价基准为,首套商业性个人住房贷款利率最低为LPR加55个基点,二套商业性个人住房贷款利率最低为LPR加105个基点。按照9月20日公布的5年期以上LPR来计算,北京地区首套商业性个人住房贷款利率不低于5.4%,二套商业性个人住房贷款利率不低于5.9%。这跟政策调整前,首套和二套房贷利率5.39%和5.88%相比,基本一致。

根据易居研究院《中国LPR房贷利率报告》,一线城市9月份执行的是“央行基准利率×(1+浮动比例)”,以100万元本金、30年期的等额本息贷款的首套购房为例,月供额为5609元。而10月份执行的是“LPR基础利率+基点”,同样的贷款,月供额为5615元,据此计算,每个月多支出的月供额为6元。

北京市律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长李松表示,房贷利率正式 “换锚”,并不简单意味着房贷成本的提高或是降低,而是意味着房贷利率的升降会有一个更加合理的市场化空间,利率不会快速升降,相应的房价不会因为利率的快速升降而有大的价格变化。

从现有官方公布的数据来看,房贷利率“换锚”后,各地的实际房贷利率,与原来的上浮利率基本持平,大多数城市首套利率出现微增,个别城市微降,二套利率不约而同升高,房贷略微提高。故可见,房贷利率“换锚”之后,对于购买首套房的刚需而言,影响不大,但对于以投资为目的的购房者而言,会增加购买的成本。因此,房贷利率的“换锚”,在促进利率市场化的同时,又不会对房贷市场造成动荡影响,与“房住不炒”的大的国家政策是相一致的。

“从宏观上说,央行推出LPR,目的是为了全面放开金融机构贷款利率管制,进一步推进利率市场化,完善金融市场基准利率体系,指导信贷市场产品定价;从微观上说,央行将房贷利率“换锚”,可以使得房贷市场报价利率的市场化程度更高,能更好地反映信贷市场资金供求状况,从而使得房贷利率有一个更好的市场化区间,避免银行信贷资金大部分流入房贷市场,增加金融的系统性风险。”李松最后强调。(责编 王茜 美编 赵佳)

编辑:张凯华