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协商补充合同漏洞 当以诚信为基础 否则担责

(李兴)

上海市第一中级人民法院员额法官,上海法院办案标兵。主审案件曾入选《最高人民法院公报》案例,在全国法院“百篇优秀裁判文书”评比活动中获二等奖,多次在全国法院系统学术论文讨论会、全国法院系统优秀案例分析评选活动中获奖,十余篇案例、文书获上海法院精品案例、优秀裁判文书,在《人民司法》《法律适用》等刊物发表论文十余篇。

◎ 文 《法人》特约撰稿 李兴

履行期限条款不明确,不影响买卖合同本约的成立与生效,当事人应当遵循诚实信用原则,通过后续磋商来填补合同漏洞。一方当事人拒绝对方的合理补充要约,坚持以明显违反一般交易习惯或合同既定条款的条件作为要约主张,造成补充协议无法达成的,属于恶意磋商行为。恶意磋商方以履行期限不明为由提出解约,系明确表示不履行合同义务,构成根本违约行为,相对人主张由恶意磋商方承担违约责任,人民法院应予支持。

基本案情

毕某系涉案房屋所有权人。2017年4月19日,翁某作为买受方(乙方)与毕某作为出卖方(甲方)签订《房屋买卖合同》一份,约定:涉案房屋总房价为65万元,乙方于网签合同后10个工作日内支付给甲方首期房款24万元(含2万元定金),于网签合同后3个工作日内向银行申请贷款用于支付第二期房款20万元,交易过户前支付甲方房款21万元;双方于乙方贷款审批通过后,向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续;2万元定金用于担保合同履行;合同解除时,违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同第4.4条约定:如贷款不足,乙方应于本合同约定的过户期限前,将该不足部分补足甲方。

2017年4月21日,翁某向毕某支付定金2万元。

2017年5月6日,毕某与翁某共同到中介公司商谈网签事宜。中介公司工作人员提出,原合同当中没有约定具体的过户期限,这一问题必须补充明确才能办理网签手续。毕某表示同意,并提出可以约定在2017年7月31日之前,给予翁某近三个月的贷款准备期。翁某则主张,其办理购房贷款存在难度,所以贷款通过时间不能确定,网签合同上的过户期限条款应当表述为以其贷款审批通过为准。中介公司工作人员则表示,网签合同版本中,必须标明具体的最终过户日期,不能以文字表述代替。

2017年5月11日,翁某打电话询问毕某:“是否同意将过户时间确定为2017年7月31日前,实际过户时间以贷款审批通过为准?”毕某表示同意“以2017年7月31日作为过户期限”,并反问:“如果贷款审批不通过怎么办?”翁某回复称:“不清楚。”

由于翁某不同意约定具体的过户日期,最终双方未能办理网签手续。翁某向一审法院起诉,请求:1.双方签订的《房屋买卖合同》于2017年10月12日解除;2.毕某归还翁某购房定金2万元。

一审法院审理过程中,毕某同意解除合同,但不同意返还2万元定金,同时提出反诉要求翁某支付违约金13万元。

裁判结果

上海市松江区人民法院作出一审判决:一、翁某与毕某签订的《房屋买卖合同》于2017年10月12日解除;二、毕某返还翁某定金2万元;三、驳回毕某的反诉请求。

一审法院判决后,毕某不服向上海市第一中级人民法院提起上诉,请求二审法院撤销一审判决第二项,改判驳回翁某主张返还定金的诉讼请求。

上海市第一中级人民法院经审理后,作出判决:1.维持原判第一、三项;2.撤销原判第二项;3.驳回翁某要求毕某归还购房定金2万元的诉讼请求。

评析意见

本案是由合同条款约定不明,而引发的解约纠纷。在双方均同意解约的前提下,此类案件的争议焦点在于违约责任的认定。二审中,毕某将上诉请求明确为没收2万元定金。二审法院认定翁某违反诚信磋商义务,应对补充协议未能达成承担全部过错责任,其解约行为构成违约,故无权主张返还定金。

对二审改判结论的解析,需要根据合同法关于合同漏洞填补的基本规则进行阐述:

一、非必要条款约定的不明确,不影响合同本约的成立与生效。

合同法第六十一条规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。从文义解释的角度,该法条规定非必要条款未约定或约定不明,不影响合同成立生效。而买卖合同的必要条款就是标的物与价金。本案中,双方并未就具体网签时间及过户期限达成合意,也就是说,合同的履行期限有不明确之处,但标的房屋及转让价款均已确定。因此,双方关于房屋买卖的合意已经达成。

二、协议补充是当事人填补合同漏洞的优先方式。

根据合同法第六十一条的规定,当事人可以进行协议补充,主张进行补充磋商以及时明确权利义务,为后续履行消除障碍。还可以依靠法律的任意性规定或法官补充解释进行填补。但该二者都是一种替代性的填补,并不代表双方当事人的真实意思表示,协议补充应当是最优先的方式。

本案中,双方当事人虽然最终没有达成补充协议,但也曾经在签约后尝试协商补充相应的条款。从双方之后的协商过程及诉讼中的陈述看,双方当事人在网签事宜协商中的唯一争议就是过户期限条款的表述问题。根据《房屋买卖合同》记载,付款、交房均以过户时间作为关联节点,一旦固定了过户时间,前述行为的最终期限便均能得以确定,合同漏洞便能得到充分填补。因此,双方未能办理网签手续的真正原因,在于未能就过户期限条款达成补充协议。

三、当事人应当在既定条款约束下,诚实地进行补充磋商。

合同法第六条规定,当事人行使权利,履行义务应当遵循诚实信用原则。在法律有欠缺或不完备,而为漏洞补充时,亦必须以诚实信用原则为最高准则予以补充。在认定当事人在补充磋商中的行为是否诚实信用时,除了考虑一般社会观念和交易习惯以外,一个重要的标准就是审查其主张是否遵循了合同的相关既定条款。因为在合同成立、生效的前提下,当事人已经对既定条款形成了稳定预期。如果一方随意主张突破既定条款,会扩大争议范围,损害信赖关系,导致达成补充合意的难度增加。尤其是当既定条款关系到合同履行的基本原则时,不遵守该条款会导致整个交易基础被破坏。

本案中,涉案《房屋买卖合同》约定,第二期房款以贷款方式支付,贷款审批通过后过户。但这一条款不代表购房人在贷款不成的情况下可以放弃购房。翁某贷款不成的风险应当自行承担,即使贷款不成,翁某也应当以现金补足房款,其无权以贷款不成为由拒绝履行付款义务。双方对过户期限的补充磋商,均应当建立在这一基础原则之上。

从毕某与翁某的补充磋商过程看:第一,考虑到实践中,银行贷款政策的差别,以及购房人备齐相关资料所需要的时间,毕某应给予翁某必要的贷款准备期限。本案中,毕某为翁某预留的贷款准备期限达3个多月,足以使翁某享有充分的贷款办理时间,并不存在恶意挤压翁某贷款准备期限的情况。第二,翁某在磋商中主张,即使网签合同需要表述具体期限,也应当补充约定“实际过户时间以贷款审批通过为准”。这一表述从根本上否定了最终过户期限的存在,也规避了贷款不成后的付款义务。由于对申请贷款的次数与期限缺乏制约,如果合同条款采用这一表述,2017年7月31日就失去了作为过户节点的意义,交易可能陷入无法预期的拖延状态。翁某的上述主张显然违反了合同既定的付款原则。在此情况下,毕某对其主张予以拒绝,是为了避免后续交易陷入缺乏制约的拖延,具有正当理由。

结合上述分析,可以认定:在补充磋商中,毕某主张的过户期限给予了翁某必要的准备时间,符合房屋交易的正常惯例;而翁某的主张属于故意保留合同漏洞,违反诚信磋商义务,应对过户期限条款未达成补充协议,承担全部过错责任。

四、恶意磋商导致合同漏洞存续的解约方,应当担责。

在双方当事人无法通过补充协议填补合同漏洞时,仍然需要遵循相应规则,合理确定履行期限,合同双方当事人并不当然享有任意解除权。司法实践中,如果补充协议未能达成不可归责于任何一方,双方又都同意解除合同,那么可以视为双方是协议解除合同。本案中,毕某表示同意解除合同,但在一、二审中均主张翁某构成违约,应当适用定金罚则,没收2万元定金。因此,涉案《房屋买卖合同》的解除已无争议,无需依照合同法第六十二条补充解释履行期限,而是需要对合同解除的违约责任进行判定。

首先,双方未能办理网签的原因在于过户期限条款未能明确。而导致过户期限条款的补充协议,未能达成的过错责任在于翁某。在此前提下,翁某不享有行使解除权的合法依据。其次,虽然在期限条款不明的情况下,翁某并未违反具体的履行约定。但翁某在恶意磋商后又主张解约的行为,系明确表示不再就履行期限进行补充磋商,亦不同意再购买涉案房屋,拒绝履行合同义务,属于明示预期违约,并构成根本违约。在此基础上,毕某同意解除合同的意思表示,具有合同法第九十四条第(二)项规定的法定解除权基础,并有权主张翁某承担违约责任。

根据涉案《房屋买卖合同》的约定,翁某向毕某支付2万元定金用于担保合同的履行,该定金属于履约定金。在合同因翁某的预期违约行为而解除的情况下,毕某主张根据定金罚则没收2万元定金,具有法律依据,应予支持。(美编 赵佳 责编 何睿)

编辑:张凯华